胡商谈税：投资地产的三大税务问题

　胡商

随着投资房地产人士的不断增多，人们常常问到的一个问题是，投资房地产可能涉及到哪些税务问题。本文将从三个角度来谈谈投资房地产值得注意的税务问题。讨 论的前提是投资房地产的目的不是为自己的使用（如自己个人住用或自己的生意商用），而是以“投资”为目的，即主要是为了挣取租金 或希望将来物业增值。

第一，投资资金来源的问题
这是一个很重要的问题，但往往被人忽视。在计划投资时纳税人一定要考虑到如果被税局查到，能否用文件证据清楚地说明资金来源。如果过去几年所申报的收入远 远大于首付（down payment），问题不大；否则就要看是否备有足够的文件来证明其它免税的资金来源，如源于移民之前的资金或资产，从别人借钱，曾借钱出去而资金的进入 属于借方还债，资金来自亲友的赠与或来自继承等。有关各类资金来源的证明问题，读者可参阅中文版《加拿大新移民税务策划》的第四章。

第二，是以个人名义还是以有限公司名义
在结构上投资者应决定是以自己个人名义，还是成立一个有限公司来投资，即成为物业的所有者（owner）。在这个问题上的考虑，主要是侧重在法律责任及保 护和融资贷款方面；而在税务上以有限公司名义投资，并没有什么优势（除非公司能雇佣5个或以上员工）。加拿大税法将公司收入主要分为“积极生 意收入”和“投资收入”，而只有前者享受优惠待遇。有关进一步的有限公司税务规则，读者可参阅中文版《加拿大经商税 务》第五章。

第三，是资本增值还是“生意”收入
人们都知道在加拿大的投资收益，如果是资本增值只有一半算进收入计税，而另一半为免税收入。这对投资房地产的人来说是一个很大的优惠，但加拿大税局有时会 根据不同的情形，如纳税人拥有物业时间的长短，买卖频率及目的，纳税人的正常业务等，将纳税人申报的“资本增值”评估为 “生意”收入，从而使得收益的100%算进收入打税。对于这种不同的税务概念及规则，投资人应有所了解，以避免没预料到的后果。

一般来说，作为“资本”的物业，除将来可能增值外，对投资人还有其它用途，如出租挣出租收入或用于自己的生意（办公，仓库或制造 等），但如果买方的目的或用途只是指望等到将来能卖出一个好价，即纳税人的投资只是指望通过物业本身的一买一卖获得利润，那么物业就不像“资 本”，而更像生意的“库存”了，因而有关收益会被当成“生意”收入来处理。

当然，还有其它一些具体税务问题值得注意，如利息费用申报的问题，发多少工资为宜，是分红好还是发工资好等等。关于这些问题，纳税人应与会计师紧密配合，做好相应的税务策划。

为了帮助广大华人了解报税规则，笔者用中文编著了《加拿大报税指南2011》并已由加拿大税务出版社出版。该书除全面介绍加拿大的个人报税知识及主要报税 表格外，还讨论华人普遍关心的税务问题，如海外资产申报，新移民第一年报税，自雇收入的申报，出租收入的申报，报税程序规则，各类收入的申报特点，以及主 要税务策划工具等。有关详情，请访问www.shui.ca。

胡商谈税由加拿大税务出版社提供。加拿大税务出版社出版各类中文税务书籍，包括《加拿大报税指南2011》，《加拿大新移民税务策划》，《加拿大经商税务》，《加拿大实用税务大全》，《安省两税合并指南》等。网站：www.shui.ca。