胡商: 揭开出售“自住房”免税之谜

　胡商

加 拿大的所得税制在几经改革变动之后，那种赚钱“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。一般人能想到的一个规定就是从出售 “主要住所”（principal residence，通常称自住房）的所得可以彻底免税，也不用申报，但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。

用一个事例说明；有位华人朋友在3年内买卖更换了4次自己住房，而且每次的情形都是先买旧房装修并 在自己全家搬进去住一段时间后再卖掉；这样一直是保持任 何时间只有一处自住房。当最近得知税局不但不给与免税还要按生意收入征税时，他非常吃惊和生气；理直气壮地问道：“不是每一家都有一个免税自 住房的名额吗？”，“我不是没住进呀？”。

其实，这位朋友理解的，即每家可享受一个免税自住房的名额，需要真正入住等，都是有效的有关规则， 但他不知道还有其它规则的存在，并且这些规则运用起来还 相当复杂。

简单地说，从结果上看，纳税人从房地产交易中所得的税务待遇可分为三种：享受100%免税（自住 房），50%算纳税收入（资本增值），100%算纳税收入 （生意收入）。然而，从性质上看，房地产交易所得只有两大类，即资本增值和生意收入，而纳税人出卖“主要住所” （principal residence）的所得，属于资本增值，只不过是一种例外的资本增值，即免税的资本增值。所以，一个房屋交易的所得，一旦被定性为生意收入，就与资本 增值没关系了，屋主就不可能享受“主要住所”免税的税务待遇。换句话说，在程序上有关所得只有在第一步被定性为资本增值的前提 下，才有机会进入下一步去区分是一般的应纳税的资本增值，还是例外的免税的资本增值（自住房）。这就是为什么上述华人3年买卖更换4次自己住房，如果是被 定性为生意运作（即炒房），就无免税自住房可言了。

这样以来，对于许多纳税人来说，能否享受到免税的自住房的关键是怎样区分资本增值和生意收入。为建 立一个统一的标准来检验或区分，加拿大案例法确立了一个 六因素的模式。这六个因素是：物业的性质或类型，业主占有时间的长短，类似的交易（或运作）的频率，对物业进行的加工或改进，导致出售物业的情形，以及纳 税人在购买时的动机和意向。法庭在运用这6因素模式时，会全面地综合地考虑各个因素再得出结论，而不是只看某一因素，一锤定音。

上述六因素模式在司法运用上，根据具体的不同情形，多年来得出了一些超出一般人想象的结论。从一个 极端来看，纳税人哪怕是只做一笔房地产买卖也可能构成 “生意运作”，从中所得属于生意收入；从另一极端来看，如果纳税人买住房哪怕只是住进几天后就卖掉了，也有可能算是他的免税的自 住房。关键是看这六要素在具体情形里的运用。